Mehr als die Hälfte der deutschen Bevölkerung lebt zur Miete und haben schon einmal eine Mieterhöhung erlebt. Damit liegt die Zahl der Personen, die über Wohneigentum verfügen, niedriger als im europäischen Vergleich. In vielen anderen Ländern der EU leben mehr als die Hälfte der Menschen im Eigentum.
Die Höhe der zu zahlenden Miete wird bei Abschluss des Mietvertrages zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart. Dabei handelt es sich nicht um einen Wert, der dauerhaft festgelegt wird.
Lebt der Mieter über einen längeren Zeitraum in der Wohnung, ist es möglich, dass der Vermieter eine Mieterhöhung zustellt. Ob der Preisanstieg der Miete zulässig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Art des Mietverhältnisses spielt ebenso eine Rolle wie der Zustand und die Lage der Wohnung.
Während die Mieten in privat vermieteten Wohnungen individuell vereinbart werden, gelten für den sozialen Wohnungsbau Gesetze, die für jeden Vermieter bindend sind. In diesen Gesetzen zum Mietrecht werden die Höhe und das Zeitintervall, in dem eine Mieterhöhung zulässig ist, genau definiert. Es gibt Mietspiegel, Kappungsgrenzen und Staffelmieten. Für den Mieter ist es wichtig, die gesetzlichen Vorschriften zu kennen. Nur dann kann er sich gegen eine ungerechtfertigte Mieterhöhung wehren.
Grundsätzliches zur Mieterhöhung
Der Vermieter hat das Recht, die Miete während der Dauer des Mietverhältnisses zu erhöhen. Er hat die Pflicht, dem Mieter diese Anhebung schriftlich anzukündigen. Mit der Mieterhöhung kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht des Mieters verbunden sein.
Das Recht auf die Vereinbarung einer Mieterhöhung ist in §557 Abs. 1 des BGB festgehalten. Es ist zu beachten, dass der Mieter ein Widerspruchsrecht hat. Macht er von diesem Gebrauch oder fehlt es der Zustimmung zur Mieterhöhung, darf ihm kein Nachteil entstehen. Dem Vermieter ist es nicht gestattet, das Mietverhältnis zu kündigen, um die Mieterhöhung dann beim Nachmieter durchzusetzen.
Verschiedene Möglichkeiten zur Anhebung der Miete
Die Realisierung einer Mieterhöhung erfolgt in der Praxis auf verschiedene Weise. So genannte Staffelmieten oder Indexmieten gehören häufig zu den Vereinbarungen. Beide Arten der Mieterhöhung sind im BGB festgelegt.
Die Regelungen zur Staffelmiete finden sich in § 557a. Die Festlegungen zur Indexmiete liest der Mieter in § 557b nach. Der Vermieter ist verpflichtet, sich an die Regelungen aus dem BGB zu halten. Falls nicht hat der Mieter das Recht, die Mieterhöhung zu verweigern.
Mieterhöhung nach dem Bezug einer neuen Wohnung
Beim Bezug einer neuen Wohnung ist es vielerorts üblich, dass die Miete gegenüber dem Vormieter erhöht wird. Die neuen Mieter bekommen einen neuen Mietvertrag und zahlen den Betrag, der dort festgehalten ist. Der Preisanstieg orientiert sich an der ortsüblichen Miete.
Selbst wenn der neue Mieter Kenntnis darüber hat, was sein Vorgänger bezahlt hat, ist dies für ihn nicht bindend. Oftmals hat er keine andere Wahl als die geforderte Miete zu zahlen. Vor allem bei begehrten Mietwohnungen melden sich viele Bewerber. Der Vermieter hat die Möglichkeit, sich einen Mieter auszusuchen. Die Mieterhöhung wird somit akzeptiert, vor allem in Wohnlagen, die sehr begehrt sind. Die Mieter sind froh, dass sie eine Wohnung bekommen haben.
Besonderheiten nach der Wohnungssanierung
Hat sich der Vermieter für eine Sanierung der Wohnung entschieden, geht dies oft mit einer Mieterhöhung einher, die gesetzlich zulässig ist. Die Höhe der neuen Miete richtet sich nach den Investitionskosten, die u.a. mit einem Renovierungskredit gedeckt werden.
Weiterhin wird zwischen einer notwendigen Sanierung und einer Modernisierung entschieden. Während die Umlage der Kosten einer Modernisierung grundsätzlich möglich ist, gibt es bei einer notwendigen Sanierung verschiedene Rechtsprechungen.
- Mieterhöhung durch Staffelmiete oder Indexmiete möglich
- Anhebung von Mieten beim Neubezug einer Wohnung
- Möglichkeit der Mieterhöhung nach einer Sanierung
Wohnung mieten auf dem freien Wohnungsmarkt
Bei der Miete einer Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt ist die freie Vereinbarung der Miete zwischen Vermieter und Mieter üblich. Wenn die Wohnung begehrt oder gut ausgestattet ist, liegt die Höhe der Miete schnell deutlich über dem ortsüblichen Vergleichspreis.
Auf dem freien Markt gilt die Regelung, dass die Nachfrage den Preis bestimmt. Ist eine Wohnlage sehr gefragt und gibt es ein großes Interesse, kann der Vermieter die Wohnung zu einem deutlich höheren Preis als die ortsübliche Vergleichsmiete anbieten. Dies ist von Seiten des Gesetzes nicht verboten.
Nach dem Abschluss des Mietvertrages unterliegt die Miete den gesetzlichen Bestimmungen, was die Anhebung betrifft. Dies bedeutet, dass der Vermieter dann keine willkürlichen Mietanhebungen vornehmen kann, wenn er seine Wohnung auf dem freien Markt vermietet hat.
Kündigung im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung
Weil der Vermieter auf dem freien Wohnungsmarkt die Miethöhe beim Abschluss eines neuen Mietvertrages definieren darf, kommt es häufig zu Kündigungen. Nicht selten kommt es vor, dass der aktuelle Mieter eine Kündigung bekommt, wenn er mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden ist. Der Vermieter beendet den Vertrag vor dem Hintergrund, dass bei Abschluss eines neuen Mietvertrages die Miete erhöht werden darf.
Derartige Kündigungen sind unwirksam und unterliegen auf dem freien Wohnungsmarkt dem Kündigungsschutz. Mieter, die von einer solchen Kündigung betroffen sind, haben das Recht, der Kündigung zu widersprechen.
Im Streitfall werden derartige Kündigungen vor einem Gericht verhandelt und der Mieter hat sehr gute Chancen, richterliche Zustimmung zu erhalten und den Prozess zu gewinnen.
- Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt werden individuell vereinbart
- Gesetze über die Anhebung von Mieten gelten auch für den freien Wohnungsmarkt
- bei außerordentlichen Kündigungen gewähren viele Gerichte Kündigungsschutz
Gesetzliche Festlegungen für den sozialen Wohnungsbau
Im sozialen Wohnungsbau orientieren sich die Mieten an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine freie Vereinbarung der Miethöhe ist nicht gestattet. In einigen Fällen ist eine Erhöhung der Miete bei Neuvermietung möglich und durch das Gesetz abgedeckt, wenn sich die örtliche Vergleichsmiete seit dem Abschluss des letzten Mietvertrages erhöht hat.
Ist der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages in die Wohnung eingezogen, gelten auch hier die Vorschriften des BGB. Willkürliche Mietanhebungen sind unzulässig. Der Mieter hat seine Zustimmung und sein Einverständnis zum Preisanstieg zu erklären.
Alternativ werden Steigerungen der Miete im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben für die Staffelmiete oder Indexmiete im Vertrag vereinbart. Nach einer Modernisierung ist die Anhebung des Mietzins auch im sozialen Wohnungsbau möglich.
Im sozialen Wohnungsbau sind Mieterhöhungen erlaubt, wenn sie sich im gesetzlichen Rahmen bewegen.
Wichtige Fakten:
- im sozialen Wohnungsbau orientieren sich die Mieten am Mietspiegel
- Mieter müssen bestimmte Kriterien für den Bezug der Wohnungen erfüllen
- Mieterhöhungen sind auch von einkommensschwachen Mietern zu tragen
Zulässigkeit von regulären Mietanhebungen
Die Anhebung der Mieten im sozialen Wohnungsbau trifft viele Mieter hart. Trotzdem ist eine Anhebung der Wohnmiete im Rahmen der gesetzlichen Festlegungen zulässig. Der Mieter hat keine Möglichkeit, sich gegen eine zulässige Anhebung der Miete im Rahmen der gesetzlichen Festlegungen zu wehren.
Mieterhöhungen, die während eines laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter gefordert werden, sind ausschließlich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben zulässig. Dies betrifft sowohl die Höhe der Mietsteigerung als auch die Intervalle, in denen der Mietzins angehoben werden darf.
Wenn sich der Mieter nicht sicher ist, ob die Anhebung des Mietzinses rechtmäßig ist, kann er die Erhöhung überprüfen zu lassen. Dazu ist ein Widerspruch erforderlich. Dieser verpflichtet den Vermieter, die Mieterhöhung anhand der gesetzlichen Vorschriften zu rechtfertigen. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis nicht, zahlt der Mieter den bislang vereinbarten Mietzins ohne die Erhöhung weiter. In vielen strittigen Fällen entscheiden die Gerichte über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung.
Überprüfung der Mieterhöhung durch den Mieter
Jeder Mieter hat das Recht, eine angekündigte Anhebung des Mietzins überprüfen zu lassen und gegebenenfalls einen Widerspruch zu formulieren. Wird die Heraufsetzung durch den Vermieter belegt oder bestätigt ein Gericht den höheren Mietzins, ist der Mieter zur Zahlung verpflichtet. Wurde ein Teil der Miete bis zur endgültigen Entscheidung einbehalten, zahlt der Mieter den Fehlbetrag nach der endgültigen Entscheidung nach.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich vor allem für Mieter, die über keine ausreichenden Rücklagen verfügen, den Differenzbetrag nicht auszugeben. Wird eine für den Mieter nachteilige Entscheidung über Anhebung des Mietzins getroffen, ist der Differenzbetrag sofort fällig. Der Vermieter hat das Recht, bei einer Nichtzahlung den Mietvertrag zu kündigen. Die Kündigung ist nach zwei ausbleibenden Mieten möglich.
Als Alternative überweist der Mieter den vollen Mietzins inklusive der Erhöhung mit dem Vermerk einer Zahlung unter Vorbehalt. Wird zu einem späteren Zeitpunkt die Unzulässigkeit der Mieterhöhung entschieden, bekommt der Mieter das zu viel gezahlte Geld zurückerstattet. Bei diesem Vorgehen besteht keine Gefahr, dass der Mietvertrag aufgrund von Zahlungsrückständen gekündigt wird.
Höhe der Mietsteigerung
Der Vermieter darf die Miete nicht willkürlich erhöhen. Nach Abschluss des Mietvertrages gelten die gesetzlichen Regelungen. Diese geben die Höhe der Mietsteigerung eindeutig vor. Es spielt keine Rolle, ob es sich um eine freie Vermietung oder um einen Mietvertrag im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus handelt.
Eine Mieterhöhung ist anhand der folgenden Kriterien zulässig:
- die Miete wurde die letzten 15 Monate nicht erhöht
- die Miete wurde innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht
- im Mietvertrag wurde keine Kappungsgrenze oder Staffelmiete vereinbart
Bei länger andauernden Mietverhältnissen ist es hilfreich, alle Mieterhöhungen aufzubewahren. So können die Anhebungen des Mietzins nach mehreren Jahren noch nachvollziehen werden.
Wichtige Fakten:
- Mieter müssen Zustimmung zu einer Mietsteigerung getätigt haben
- bei Ablehnung der Mieterhöhung durch den Mieter entscheiden die Gerichte
- Mietsteigerungen bewegen sich in einem engen gesetzlichen Rahmen
Staffelmiete, Indexmiete und Vergleichsmiete
Staffelmiete und Indexmiete sind laut Mietrecht zulässige Vereinbarungen. Die gesetzlichen Grundlagen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch in den §§ 557 a und b festgelegt. Bei Staffelmiete und Indexmiete werden die Anhebungen des Mietzins bereits bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart. Wenn sich der Vermieter an diese Vereinbarungen hält und wenn sie den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, hat der Mieter kein Widerspruchsrecht.
Staffelmiete
Die Staffelmiete wird bei Abschluss des Mietvertrages zwischen dem Mieter und dem Vermieter vereinbart. Sie bietet für beide Seiten verschiedene Vorteile:
- Klarheit über zukünftige Mieterhöhungen
- Mieter erklärt sich bei Abschluss des Mietvertrages mit den Erhöhungen einverstanden
- Vermieter ist vor Klagen gegen die Anhebung des Mietzinses geschützt
- Mieter braucht keine weiteren Erhöhungen zu befürchten
- Mietzinsanhebung kann rechtzeitig im Budget eingeplant werden
Die Staffelmiete wird für einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren oder für die gesamte Mietdauer festgelegt. Details regelt der Mietvertrag. Die Mieterhöhung ist in ihrem Wert exakt festgeschrieben.
Mieter und Vermieter bekommen durch die Staffelmiete eine Sicherheit, mit der die Ausgaben oder die Einnahmen sehr gut reguliert werden können. Die Höhe der Staffelmiete wird auf dem freien Wohnungsmarkt individuell vereinbart. Im sozialen Wohnungsbau ist der Mietspiegel bindend.
Vermieter sind gut beraten, wenn sie auch auf dem freien Wohnungsmarkt den Mietspiegel als Grundlage für die Mieterhöhungen nehmen. Dann erscheinen die Mieterhöhungen fair und der Vermieter läuft nicht Gefahr, aufgrund von überhöhter Mieten in einen schlechten Ruf zu geraten. Dies kann vor allem dann zu einem Problem werden, wenn in der Region Wohnungen aufgrund geringer Nachfrage leer stehen. In beliebten Wohngegenden sind Mieter oftmals bereit, höhere Staffelmieten für eine besonders schöne Wohnlage zu zahlen.
Indexmiete
Wie die Staffelmiete wird auch die Indexmiete im Mietvertrag vereinbart. Die Steigerung ist jedoch nicht individuell gestaffelt und sie orientiert sich nicht am Mietzins. Die Indexmiete ist an den Preisindex gekoppelt, der einmal jährlich ermittelt wird.
Es handelt sich um die Kosten, die private Haushalte für ihre Lebenshaltung aufzubringen haben. Der Preisindex wird in Prozent ausgedrückt. Zu den Kosten für die Lebenshaltung gehören neben dem Kauf von Lebensmitteln und Hygieneartikeln auch Gebühren für die Freizeitgestaltung. Kosten für die Haltung des Autos, Ausgaben für den Urlaub und die durchschnittlichen Mietkosten zählen ebenfalls dazu.
Der Index wird in einen Prozentsatz umgerechnet. Um diesen Prozentsatz erfolgt gemäß Mietrecht jährlich eine Mietsteigerung.
Mietspiegel und Vergleichsmietensystem
Einen Mietspiegel gibt es vor allem in größeren Städten. Er bietet für den Vermieter die ideale Grundlage für seine Preisgestaltung. Im Mietspiegel werden zahlreiche Wohnungräume aus dem freien Wohnungsmarkt und aus dem sozialen Wohnungsbau berücksichtigt.
In der Definition eines Mietspiegels sind die „üblicherweise“ gezahlten Mieten aufgenommen. Verschiedene Wohnungsgrößen werden ebenso einbezogen wie unterschiedliche Wohnlagen. Aus den Mieten wird eine Kaltmiete pro Quadratmeter berechnet. Diese kann die Grundlage für Mietvereinbarungen oder Mietsteigerungen bilden. Vermieter, die sich am Mietspiegel orientieren, genießen bei ihren Kunden eine hohe Akzeptanz. Durch die Umrechnung des Mietzinses auf einen Quadratmeter Wohnfläche ist es möglich, für jede Wohnungsgröße eine ortsübliche Miete zu errechnen.
Im Vergleichsmietensystem werden ortsübliche Mieten zusammengefasst. Dabei erfolgt die Ermittlung der Miete für drei Wohnungen, die als Vergleichswohnung dienen. Diese Wohnungen haben üblicherweise verschiedene Größen. Es erfolgt eine Ermittlung des Durchschnitts. Auf dieser Basis ist es für den Vermieter möglich, eine Mieterhöhung zu definieren und im Streitfall durchzusetzen. Das Vergleichsmietensystem kommt zum Einsatz, wenn es für eine Stadt keinen Mietspiegel gibt.
Der darf Vermieter bei Neubezug der Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt die Miete individuell mit dem potenziellen Mieter vereinbaren. Jedoch muss er sich laut Mietrecht bei Mieterhöhungen an das Vergleichsmietensystem halten. Auf diese Weise wird verhindert, dass Mieten vor allem in Großstädten zu stark ansteigen.
Bestimmung der Vergleichsmiete durch ein Gutachten
Es ist möglich, die Vergleichsmiete durch ein Gutachten bestimmen zu lassen. Dies ist mit erheblichen Kosten verbunden und muss vom Auftraggeber, oftmals der künftige Mieter, bezahlt werden. Das Gutachten ist für den freien Wohnungsmarkt nicht bindend, da der Vermieter bei Neuvermietung die Kosten der Wohnung neu festlegen darf.
Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze legt fest, in welchem Maße Mietsteigerungen in einem bestimmten Zeitraum zulässig sind. Grundsätzlich gilt dem Mietrecht entsprechend, dass der Vermieter den Mietzins innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen darf. Darüber hinaus gelten weitere Regelungen:
- die Vorgabe gilt auch bei Nichterreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete
- in 274 Städten und Gemeinden ist die Erhöhung nur um maximal 15 Prozent möglich
Diese Städten haben sich der so genannten Kappungsgrenzen-Verordnung angeschlossen. Diese Vorgaben sollen Mieter vor überhöhen Mietzahlungen schützen. Eine Liste über die Städte und Gemeinden, die dieser Verordnung beigetreten sind, hält der Mieterbund bereit. Auskünfte bekommen Mieter beim örtlichen Wohnungsamt.
Hält sich der Vermieter nicht an diese Vorgaben, braucht der Mieter der Mieterhöhung nicht zuzustimmen.
Wichtige Fakten:
- bei Mieterhöhungen muss die Kappungsgrenze eingehalten werden
- der Vermieter darf bei Mieterhöhungen die Vergleichsmiete nicht überschreiten
- Mietspiegel und Vergleichsmietensystem bieten eine gute Orientierung für den Wohnungsmarkt
- Indexmiete und Staffelmiete bieten Mietzinssicherheit über die gesamte Mietdauer
- auf dem freien Wohnungsmarkt dürfen Mieten nur bei Neuvermietung frei vereinbart werden
Mieterhöhung nach Sanierung oder Modernisierung
Einen Sonderfall stellen Mieterhöhungen nach einer Modernisierung dar. Dabei ist jedoch zwischen einer notwendigen Sanierung und einer wirklichen Modernisierung der Wohnung zu unterscheiden.
Notwendige Sanierungsarbeiten, zu denen der Vermieter verpflichtet ist, dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Modernisierungen, die einen höheren Wohnkomfort bieten, sind hingegen zulässig.
Die Modernisierungskosten können in Höhe von elf Prozent auf die Miete umgelegt werden. Dabei brauchen weder Kappungsgrenzen noch die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Der Vermieter hat die Pflicht, die Modernisierungsarbeiten spätestens drei Monate vor Baubeginn anzukündigen. Vor und während der Modernisierung stehen dem Mieter verschiedene Rechte zu:
- in besonders begründeten Einzelfällen kann er die Modernisierung ablehnen
- bei großer Belastung während der Modernisierung darf die Miete gemindert werden
- der Mieter darf die Modernisierungs-Ankündigung prüfen lassen
Mieterhöhungen, die auf eine Modernisierung folgen, sind unter bestimmten Voraussetzungen auch möglich, wenn Staffelmieten oder Indexmieten im Mietvertrag vereinbart wurden.
Wichtige Fakten:
- Modernisierungskosten können teilweise auf den Mieter umgelegt werden
- Kappungsgrenzen und Vergleichsmieten brauchen bei der Umlage der Modernisierungskosten nicht berücksichtigt werden
- Mieter können gemäß des Mietrechts der Modernisierung aus wichtigen Gründen widersprechen
Formelle Vorgaben für die Mieterhöhung
Jede Mieterhöhung bedarf der Schriftform. Dabei spielt es keine Rolle, aus welchem Grund die Erhöhung ausgesprochen wird. Im Zweifelsfalle obliegt es dem Mieter, die pünktliche Zustellung der Mieterhöhung zu beweisen. Dem Mieter wird Gelegenheit gegeben, der Mieterhöhung zuzustimmen oder sie abzulehnen. Dafür setzt der Vermieter eine Frist, die mindestens zwei Monate betragen sollte. Die Zustimmung ist bindend.
Die Ablehnung der Mieterhöhung wird nur dann Erfolg haben, wenn Gründe, die gesetzlich vertretbar sind, gegen die Erhöhung der Miete sprechen.
Der Vermieter muss in dem Schreiben zur Mieterhöhung folgende Formalien einhalten:
- Berechnung der Gesamtmiete inklusive Vorauszahlung der Betriebskosten
- genaue Begründung der Mieterhöhung
- auf die zweimonatige Bedenkzeit muss hingewiesen werden
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
Wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung auf der Grundlage der §§ 558 und 559 BGB ankündigt, hat der Mieter automatisch ein Sonderkündigungsrecht. Dieses hat er bis zum Ende der zweimonatigen Bedenkzeit zu erklären.
Entscheidet er sich für die Aufgabe des Mietverhältnisses, tritt die Mieterhöhung für ihn nicht in Kraft. Die Kündigung wird gemäß des Mietrechts zum Ablauf des übernächsten Monats gültig. Dies ist in §561 BGB geregelt.